Банк ВТБ стал новым владельцем части недвижимости в комплексе Four Seasons Hotel Moscow. Как следует из данных сделки, заключенной с Росимуществом 6 марта, кредитная организация получила 88 апартаментов общей площадью 13 692 кв. м, а также 180 машиномест площадью 2251 кв. м. Эти активы будут выведены на рынок и проданы по отдельности, то есть поштучно, без единого лота.
Полученные апартаменты ранее находились в залоге у ВТБ по обязательствам компании "Декмос". По состоянию на 2022 год задолженность перед банком достигала 125 млн евро, что эквивалентно около 9,4 млрд рублей. Именно в рамках урегулирования этой задолженности часть объектов в комплексе Four Seasons Hotel Moscow и перешла под контроль ВТБ.
Компания "Декмос" долгое время оставалась одной из самых закрытых структур на рынке. Формальные бенефициары не раскрывались, однако многие участники рынка связывали ее с бывшим владельцем банка "Югра" Алексеем Хотиным. Сейчас эти активы фактически вышли из орбиты прежних собственников и перешли под управление крупного государственного банка.
Юристы, опрошенные по поводу сделки, предполагают, что ВТБ, по сути, зачел стоимость апартаментов и машиномест в счет долга, не осуществляя дополнительной денежной оплаты. Такой формат урегулирования задолженности распространен в случаях, когда объект уже находится в залоге у кредитора и востребован на рынке.
Первоначально обсуждался вариант, при котором реализацией апартаментов займется девелоперская "дочка" банка - компания "Галс-Девелопмент". Однако в итоге от этой схемы отказались. Источники, знакомые с ситуацией, отмечают, что было принято решение сосредоточить контроль над продажами внутри самого банка: ВТБ планирует самостоятельно выводить лоты на рынок и работать с конечными покупателями.
По оценкам экспертов, общий объем возможной выручки от дальнейшей продажи апартаментов и машиномест может составить от 21 до 36 млрд рублей, в зависимости от динамики цен, структуры спроса и стратегии реализации. Такой разброс объясняется как уникальностью локации - объект расположен в историческом центре Москвы, рядом с Кремлем, - так и неопределенностью в отношении будущего сервисной составляющей проекта.
Сейчас один из главных вопросов - сохранится ли для новых собственников апартаментов привычный гостиничный сервис уровня люкс. Речь идет об обслуживании, которое традиционно предоставляют международные отельные сети: консьерж-сервис, уборка, эксплуатация общих зон, доступ к инфраструктуре отеля. На данный момент о том, в каком формате будет организовано управление апартаментной частью после смены владельца, официально не объявлено.
Сам отельный комплекс Four Seasons Hotel Moscow при этом остается в собственности Росимущества. То есть речь идет о разделении активов: гостиница как бизнес и здание в целом продолжают принадлежать государству, а часть апартаментов и машиномест перешла к ВТБ. Такая конструкция означает, что дальнейшее сосуществование гостиницы и приватизированных апартаментов потребует четкого регламента: от правил эксплуатации общих зон до вопросов парковки и безопасности.
С точки зрения рынка элитных апартаментов Москвы появление такого объема качественного предложения в одном объекте может заметно повлиять на баланс спроса и предложения в сегменте сверхпремиум. Апартаменты в комплексе с пятизвездочным отелем, да еще и в шаговой доступности от Кремля и основных деловых и туристических маршрутов, традиционно рассматриваются как инвестиционный актив, а не только как жилье для личного проживания.
Потенциальными покупателями таких лотов могут стать частные инвесторы, крупные предприниматели, топ-менеджеры, а также семейные офисы, заинтересованные в сохранении капитала через недвижимость в наиболее престижных локациях. Для части клиентов важным фактором будет возможность сдавать апартаменты в аренду с использованием существующей инфраструктуры отеля, если такая схема будет сохранена или предложена в новом формате.
ВТБ, в свою очередь, может использовать эту сделку не только для возврата проблемной задолженности, но и для укрепления позиций на рынке работы с высокодоходной недвижимостью. Продажа штучных лотов позволяет максимально монетизировать актив, получая премию за уникальность здания, видовые характеристики и адрес. При грамотной стратегии позиционирования и поэтапном выводе апартаментов на рынок банк способен приблизиться к верхней планке экспертных оценок по выручке.
Важным аспектом станет ценообразование. Локация и статус комплекса тянут цены в верхний диапазон центра Москвы: ориентиры могут быть сопоставимы с лучшими объектами на Тверской, Никольской и в районе Патриарших, а с учетом непосредственной близости к Кремлю стоимость квадратного метра может оказаться еще выше. В то же время покупатели будут внимательно смотреть на юридическую "чистоту" объектов, формат их статуса (апартаменты, а не классическое жилье) и на условия последующей эксплуатации.
Отдельный вопрос - судьба машиномест, также отошедших банку. В условиях дефицита парковки в центре столицы такие объекты сами по себе представляют значительную ценность. ВТБ может реализовывать их как отдельный продукт, как дополнение к апартаментам либо предлагать корпоративным клиентам, уже арендующим или владеющим площадями в ближайших кварталах. Это создаст дополнительный поток выручки и повысит инвестиционную привлекательность сделки в целом.
На более широком фоне история с Four Seasons Hotel Moscow отражает общий тренд: российские банки, особенно крупные государственные, продолжают аккумулировать и выводить на рынок проблемные активы, полученные в залог. При этом если раньше часто происходила продажа крупными пакетами профессиональным инвесторам, то сейчас заметен интерес к более тонкой настройке - дроблению активов и работе с конечным розничным покупателем, что позволяет получать большую маржу.
Для гостиничного рынка Москвы ситуация вокруг Four Seasons интересна еще и тем, что демонстрирует: классические отели все чаще соседствуют с форматом апартаментов и резиденций. Инвесторы, покупая такие объекты, рассчитывают не только на статус и комфорт проживания, но и на возможность получать доход от краткосрочной или долгосрочной аренды. Как будет выстроено это взаимодействие в нынешнем случае, станет понятно после объявления конкретных условий обслуживания и управления апартаментами со стороны нового собственника и государства как владельца гостиничной части.
