Braemar Hotels & Resorts, один из ведущих публичных инвестиционных фондов в сегменте гостиничной недвижимости, официально объявил о намерении продать компанию. Совет директоров принял решение инициировать этот процесс после всестороннего анализа стратегических вариантов, направленных на максимизацию акционерной стоимости как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.
Для оценки возможных сценариев и выбора оптимального пути было создано специальное независимое подразделение, состоящее исключительно из незаинтересованных членов совета. Результаты их анализа подтвердили, что продажа компании является наиболее выгодным решением в текущих экономических условиях.
Портфель Braemar включает 14 объектов: девять курортных и пять городских отелей, представляющих престижные международные бренды, такие как Ritz-Carlton Reserve, Four Seasons, Park Hyatt, Ritz-Carlton, Autograph Collection by Marriott, Hilton и Sofitel. Эти активы относятся к категории люкс и исторически демонстрируют высокие показатели доходности на номер (RevPAR) благодаря своему премиальному расположению и ограниченному количеству конкурентов в аналогичном сегменте.
По состоянию на 30 июня 2025 года показатель RevPAR в портфеле Braemar увеличился на 2,9% с начала года, что значительно превышает средний рост по отрасли в США, составляющий 0,8% за тот же период, согласно данным STR. Такой результат делает активы компании особенно привлекательными для потенциальных инвесторов.
Генеральный директор Braemar Hotels & Resorts Ричард Стоктон отметил, что созданный высококачественный портфель в сочетании с устойчивым ростом отрасли, ограниченным вводом новых мощностей и значительным спросом со стороны потребителей создаёт благоприятную базу для успешной сделки. По его словам, интерес к приобретению компании уже проявляют частные инвесторы, что подтверждает сильные позиции Braemar на рынке.
Для сопровождения процесса продажи компания привлекла Ashford Inc. — внешнего консультанта, специализирующегося на гостиничном бизнесе. Ashford уже получил авансовый платёж в размере $17 миллионов, который будет учтён в качестве части комиссионного вознаграждения в случае успешного завершения сделки до 1 июля 2028 года. Если сделка не состоится до указанной даты, эта сумма будет зачтена в счёт любых будущих обязательств Braemar перед Ashford.
Важно отметить, что любой покупатель компании будет обязан либо принять условия действующих соглашений об управлении с Premier Project Management, LLC и Remington Lodging & Hospitality, LLC, либо выплатить дополнительную сумму в размере $25 миллионов, чтобы отказаться от этих соглашений. Эта сумма также будет передана Ashford по завершении потенциальной сделки.
Компания Braemar Hotels & Resorts была основана в 2013 году и за это время сформировала не только портфель элитных отелей, но и владения земельными участками при объектах Ritz-Carlton Sarasota, Four Seasons Resort Scottsdale и Ritz-Carlton Lake Tahoe. Эти участки ранее оценивались в $9,7 млн, $17,8 млн и $8,4 млн соответственно, и рассматриваются как стратегические активы с потенциалом дальнейшего развития.
На конец июня 2025 года у Braemar наблюдается положительный чистый оборотный капитал в размере $68 миллионов, что подчеркивает стабильное финансовое положение компании. В августе текущего года компания уже реализовала один из своих активов — отель Marriott Seattle Waterfront, выручив $50,8 млн чистыми, что можно расценивать как начало подготовки к более масштабной реструктуризации.
Решение о продаже выглядит логичным также на фоне текущих рыночных тенденций. Сегмент гостиниц класса люкс демонстрирует устойчивость к экономическим колебаниям и остаётся привлекательным для инвесторов на фоне растущего туристического спроса и ограниченного предложения на рынке. В условиях, когда потребительские расходы на путешествия остаются высокими, а загрузка отелей — стабильной, активы Braemar могут быть проданы по выгодной цене.
Среди потенциальных покупателей могут оказаться как крупные частные инвестиционные фонды, так и международные гостиничные операторы, стремящиеся укрепить позиции в сегменте люкс. Интерес также могут проявить суверенные фонды и институциональные инвесторы, рассматривающие гостиничную недвижимость как защитный актив с прогнозируемым доходом.
Кроме того, земельные участки, находящиеся в собственности Braemar, открывают дополнительные возможности для расширения или нового строительства, что может существенно повысить инвестиционную привлекательность компании в глазах покупателей, заинтересованных в долгосрочном развитии.
Переход Braemar в новые руки также может повлиять на текущие управленческие контракты и стратегию развития. Возможность аннулирования соглашений с управляющими компаниями за дополнительную плату может стать предметом торгов при заключении сделки, особенно если покупатель планирует внедрить собственную операционную модель.
Если сделка состоится, она может стать одной из крупнейших в сегменте гостиничной недвижимости в ближайшие годы. Учитывая премиальный характер активов, стабильные финансовые показатели и благоприятную рыночную конъюнктуру, Braemar может рассчитывать на высокий интерес со стороны стратегических инвесторов.
Таким образом, продажа Braemar Hotels & Resorts — это не только шаг по максимизации акционерной стоимости, но и значимое событие для всего гостиничного сектора. Оно может повлиять на расстановку сил на рынке люксовых отелей, особенно в США, где компания занимает ведущие позиции по ключевым отраслевым метрикам.
